不動産のご売却について｜都内の不動産情報豊富にあります／FUN HOMES（ファンホームズ）

 ◼︎ステップ 1 

 売却のご相談 

まず初めに、仲介にてマンションをご売却する場合、平均して３〜６ヶ月程度期間を要します。
ご相談いただきました売主様には「なぜ売却しようと思ったのですか」「いつまでに売却したいのですか」など、いくつかのヒアリングを通して目的、目標を明確にしていきます。 例えば、住み替えやご相続、投資不動産の見直しなどの目的に応じて、売却方法も異なってきます。 
そこで、打ち合わせを通じて適切な売却戦略やスケジュール管理を立てていきます。

>>ご売却に際し、以下の書類がお手元にあるかもご確認をください。
 ・権利証または登記識別情報通知書
 ・マンション管理規約
 ・固定資産税納税通知書／固定資産税評価証明書
 ・購入時の売買契約書
 ・マンション販売時のパンフレット／広告

 ◼︎ステップ ２ 

 物件調査・査定、売り出し価格決定 

現地調査を行い、現在の市場価格や周辺のマンション取引動向などを考慮して査定報告書を作成します。
査定書お渡し後、売主様との打ち合わせを通して、売却希望時期、販売方法（広告等）、売り出し価格をご調整しながら決定していきます。

なお、マンション査定には「簡易査定」と「訪問査定」があります。
簡易査定は、現地調査を行わず、過去の成約事例や市場データをもとに簡易的に価格を出します。
訪問査定は、担当者が現地を訪問して物件の状態や周辺環境を細かく確認して査定価格を出
します。 
物件状態や周辺環境などから、より具体的な査定額がわかる「訪問査定」がお勧めです。

 ◼︎ステップ ３ 

 媒介契約の締結 

お客様(売主様)と当社との間で売却依頼の契約を結びます。
これを「媒介契約」と呼びます。 
媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3種類ございますが、お客様のご要望やスケジュールに応じた媒介契約を締結します 。 

< 媒介契約の種類 >
・一般媒介：複数の会社に売却を依頼することができ、売主様自ら買主様を見つけて直接売買契約が可能。

・専任媒介：１社限定での売却依頼。売主様自ら買主様を見つけて直接売買契約が可能。
 
・専属専任媒介：１社限定での売却依頼。売主様自らで買主様を見つけても、必ず不動産会社が仲介に入る。

 ◼︎ステップ ４ 

 建物状況調査、告知書（物件状況報告書）・付帯設備表の作成

建物状況調査は、住宅の劣化や不具合の状況について、専門知識を持つ建築士が国土交通省の定めた基準に基づいて検査する調査のことです。
住宅の状態を把握することで買主様に検査済としてアピールできたり、取引成立後のトラブルを回避しやすいことを目的として建物状況調査が「任意」で実施されております。
尚、物件の状態などに応じて媒介契約締結前に実施される場合もございます。  

告知書（物件状況報告書）は、売主様が買主様に対して売却物件の状態を説明する書面になります。
こちらは媒介契約締結後速やかに売主様に作成していただきます。 
売主様が物件の欠陥や不具合を知っていたにもかかわらず、それを買主様に知らせなかった欠陥や不具合については、契約書に売主様が責任を負わないという取り決めをしたとしても、売主様に対して損害賠償請求等が発生し、トラブルになる場合があります。
売主様が知っている物件の欠陥や不具合を買主様に説明し、買主様がそれを知った上で売買契約を締結した時は、その説明した欠陥や不具合について売主様は責任を負う必要はありません（売主様が宅建業者の場合はこの限りではありません）。
売却後のリスクを未然に防ぐには、売主様が知っていることをできるだけ告知書に記載して、買主様に十分説明しておくことが大切です。

付帯設備表は、売買契約時に売却物件の付帯設備についてどのような状況にあるのか、またどのような状態で買主様に引き渡すか明確にしておく必要があります。
こちらも告知書同様、媒介契約締結後速やかに売主様に作成していただきます。売主様は、買主様に引き渡す各付帯設備について、買主様へ引き渡すまでの間、注意義務をもって売買契約時の状態を保持するよう努める必要があります。

 ◼︎ステップ ５  ご成約に向けた販売活動 

販売活動では、インターネット、チラシ配布、「REINS」への登録、独自ネットワークの活用、個別内覧会の実施など通じて幅広くターゲット層（ファミリー向け、 投資家向け、単身者向け）に向けてアプローチをしていきます。 
ご購入希望者からのお問い合わせや条件提示には迅速に対応し、売却価格や条件の交渉を適切に進めさせて頂きます。
交渉の際には、お客様の利益を最大限守りながら、売主様・買主様の双方がご納得いただける形での合意を目指していきます。

 ◼︎ステップ ６  売買契約(ご売却)の締結 

売却価格や条件が合意に至った後、正式に売買契約を締結いたします。
契約時に買主様から手付金（売買代金の10%前後）を受け取り、決済時に必要書類のご説明等を行います。
また契約時に仲介手数料の半分をここで支払います。（残りの半分は「決済時」に支払います）

◼︎ステップ ７ 
マンションお引き渡し準備 

ご契約から1～2か月後に決済・お引き渡しが行われることが多いです。
 
住宅ローンが残っている場合、買主様に引き渡す前に抵当権抹消手続きが必要となります。
売主様は事前にローンを組んでいる金融機関へご連絡いただき、ローン一括返済の手続きにかかる期間の確認や抵当権抹消に必要な請求を行っていただきます。
また登記手続きを司法書士に依頼する場合、登記の委任状作成など司法書士とのやり取りが発生します。

 ◼︎ステップ ８ 
決済（残代金の受領とお引き渡し実行） 

決済日当日、買主様から残代金をお受け取り、固定資産税や修繕積立金等のご精算が行われます。
また売主様は、ここで仲介手数料の残金をお支払いいただきます。
ローン完済後、所有権移転登記と併せて抵当権抹消登記を進めますが、登記手続きについては仲介会社から紹介された司法書士に依頼することが一般的です。
 
物件のお引き渡しは、決済日当日に通常行われますが、住み替えで売主様の新居の用意が間に合わない場合など、特約によりお引き渡しに猶予期間が設けられることがあります。
猶予期間が長引くことで遅延保証金が発生する可能性や、猶予期間中に売主様が適切な管理をしないと損害賠償を求められる可能性もあります。
そのため、決済後はスムーズな物件のお引き渡しが実行できますよう、スケジュール管理を徹底し、売主様・買主様の双方にお引き渡しの重要性を共有してまいります。 

◼︎ステップ ９ 
確定申告 

マンションを売却を通して譲渡益が出て税金を納める場合や、税金の特例や控除（１０年超所有時の軽減税率の特例、居住用財産の３,０００万円特別控除など）を利用する場合、「売却した翌年の２月１６日〜３月１５日」の間に確定申告を行います。

譲渡損失（売却損）が発生した場合は、確定申告は不要です。 
しかし、一定の要件をクリアすることで、譲渡損失を他の所得と損益通算できる特例を利用する場合なども、上記期間内に確定申告が必要となりますのでご注意ください。
 
確定申告の作成では、申告をミス無く進めるため税理士に依頼する方法もありますが、依頼費用が発生します。
売主様自らで確定申告することは可能ですが、税法や申告書に不慣れな場合、ミスをしたまま申告してしまう恐れがあります。
市町村などで主催される無料の個別相談会を有効に活用して申告作成することもご検討されてはいかがでしょうか。

確定申告をしない場合は次のペナルティが課される可能性があります。
◼︎無申告課税
>>必要があるにも関わらず確定申告をしないと無申告加算税が課される可能性があります。無申告加算税は納付すべき税額に対して５０万円までは１５％、５０万円を超える部分は２０％の割合を乗じて計算した金額が本来の税金に加算されます。

◼︎過少申告加算税
>>本来納める税金を過少にて確定申告すると過少申告加算税が課される可能性があります。しかし、税務署からの調査の事前通知前に自主的に修正申告した場合であれば、過少申告加算税はかかりません。 

そのほか、正しく確定申告しない、納税額を納めないことで重加算税や延滞税などのペナルティーを課される可能性もありますので、正しく確定申告が行えますよう余裕を持ってご対応されることが大切です。